BRS (Bail réel Solidaire)
La notion de BRS ou de Bail Réel Solidaire n’est pas toujours facile à comprendre, car il ne correspond pas à la définition classique d’un bail en tant que contrat de location. En réalité, l’utilisation du mot « bail réel » désigne un contrat qui encadre un droit de propriété temporaire, et non une relation de location. Le qualificatif « réel » fait référence aux « droits réels » qu’il confère, ce qui signifie que le titulaire de ce « bail » bénéficie de droits de propriété, mais de manière temporaire, et selon des conditions particulières.
Finalement le BRS, c’est un contrat qui vous confère des droits qui vous rend réellement propriétaire.
Quant à « solidaire », cela fait référence à l’objectif fondamental du dispositif : permettre à des personnes d’accéder à un logement abordable, et ce, sur plusieurs générations, afin de préserver la pérennité de l’offre et d’en faire profiter à plusieurs foyers à revenus modérés.
Le dispositif BRS a été crée en 2014 grâce à un amendement porté par Audrey Linkenheld dans la loi « ALUR » pour répondre à la forte hausse des prix des logements depuis 2000. Il a été conçu pour aider les foyers à revenus modérés à accéder plus facilement à la propriété particulièrement dans les zones où la demande est élevée.
L’idée du BRS n’est pas totalement nouvelle, elle s’inspire du modèle des Community Land Trusts (CLT), un système né aux États-Unis et adopté dans plusieurs pays, comme l’Angleterre et la Belgique.
Avant la création du BRS en France, plusieurs dispositifs avaient tenté de reproduire ce modèle, mais ils se sont heurtés à des différences majeures en matière de droit, rendant indispensable une adaptation de la loi française.
Le BRS et le PSLA sont deux dispositifs d’accession sociale à la propriété destinés à des foyers aux revenus modérés souhaitant devenir propriétaires. Bien qu’ils s’adressent aux mêmes publics et qu’ils partagent des plafonds de ressources similaires, ils fonctionnent de manière différente.
Le PSLA commence par une phase de location. L’acquéreur paye un loyer, ainsi qu’une épargne, qui sera ensuite déduite du prix d’achat du logement quand il choisira de devenir pleinement propriétaire. Cela offre une transition vers la pleine propriété à la fin de la période locative.
Le BRS permet d’acheter directement son logement, mais selon un modèle particulier de démembrement de propriété : l’acquéreur est détenteur de droits réels immobiliers. Ce démembrement de propriété permet d’exclure le coût du terrain du prix du logement. Le BRS offre des prix plus attractifs que le PSLA.
En contrepartie, l’acheteur paie une redevance à l’OFS qui assure le portage financier du foncier et une sécurisation permanente des acquéreurs.
En résumé, bien que le BRS et le PSLA s’adressent à des publics similaires, ce sont deux dispositifs complètement différents, et l’offre en PSLA demeure très limitée dans les zones les plus tendues de l’Île-de-France.
Pour pouvoir bénéficier d’un BRS, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond de ressource.
Si vous faites une demande de BRS en 2025, votre revenu fiscal de référence sera celui de 2023, qui figure sur l’avis d’imposition reçu en 2024.
Ces plafonds correspondent à ceux du PSLA et sont mis à jour chaque année sur le site du gouvernement. Ils dépendent de la composition du ménage et de la localisation du bien à acheter.
Si vous remplissez ces conditions et que vous souhaitez occuper ce logement en tant que résidence principale, vous pouvez prétendre à un BRS.
Vous pouvez consulter les plafonds de ressources du BRS sur notre guide complet du BRS.
Vous pouvez également utiliser notre simulateur actualisé pour vérifier votre éligibilité ici.
Acheter en BRS, c’est accéder à la propriété de manière abordable et sereine. Nos logements en BRS sont proposés à environ 30 % en dessous des prix du marché, vous permettant de devenir propriétaire d’un bien de qualité tout en maîtrisant votre budget. C’est aussi la garantie d’un accompagnement à chaque étape de votre projet immobilier, jusqu’à votre quotidien dans le logement.
Avec le BRS, vous avez la liberté de choisir un logement plus spacieux pour votre famille ou de limiter votre emprunt et alléger vos mensualités. Vous bénéficiez ainsi d’une réelle flexibilité financière, sans vous sentir contraint.
Le BRS vous offre une sécurité supplémentaire. En plus de vous accompagner vers la propriété, la Coop Foncière peut vous indemniser de la valeur décotée de votre logement, en cas de nécessité.
La spécificité supplémentaire du BRS, vous faites partie d’un dispositif nouveau qui se veut réellement solidaire : en achetant BRS, vous participez à une chaîne de solidarité. Lors de la revente de votre logement, l’avantage financier dont vous avez bénéficié sera transmis à une autre famille, permettant à d’autres d’accéder à la propriété à un prix abordable.
En contrepartie des avantages du BRS, les accédants doivent respecter les conditions suivantes :
Occuper le logement à titre de résidence principale.
Verser une redevance mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Revendre le logement à un ménage sous plafond de ressources et à un prix encadré.
Le BRS est signé pour une durée de 18 à 99 ans. Avec La Coop Foncière, la durée est fixée à 80 ans et se recharge automatiquement à sa durée initiale pour chaque nouvel acquéreur.
C’est-à-dire qu’à chaque cession, transmission ou vente, le bail est « rechargé » pour assurer la pérennité des droits qu’il confère et donc la valeur du logement.
Les logements BRS sont référencés sur la page “nos opérations”.
Vous pouvez également consulter les sites des Opérateurs de La Coop Foncière en fonction de leur implantation et du secteur où vous cherchez un logement.
Vous pouvez enfin, contacter les mairies des communes que vous ciblez pour être informé des orientations de la commune en matière d’accession à la propriété en BRS.
Etre « primo-accédant » cela veut dire ne pas avoir été propriétaire dans les deux années précédant votre acquisition.
Pour acheter un BRS, vous n’avez pas l’obligation d’être primo-accédant sauf exigence particulière d’un OFS (chacun est libre de se fixer des objectifs spécifiques) ou d’un territoire.
Cependant, être primo-accédant vous permet de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) lorsque vous achetez un logement neuf, ce qui est souvent le cas des BRS. C’est un vrai coup de pouce pour votre pouvoir d’achat.
En revanche, pour acheter un logement BRS vous devez vous engager à ne pas être propriétaire d’autres logements qui vous rapporteraient des ressources suffisantes pour vous loger dans le parc privé. Votre OFS vous demandera une attestation sur l’honneur avant de vous délivrer un agrément. Si vous vendez un logement pour acheter un BRS, vous n’entrez pas dans ce cas de figure.
Le BRS impose que le logement soit occupé par l’acquéreur à titre de résidence principale. Il faudra que votre enfant soit le propriétaire en titre du logement. Vous pouvez lui apporter les fonds pour réaliser son acquisition mais vous ne pouvez pas acheter à votre nom sans occuper le logement personnellement à titre de résidence principale.
Il est par ailleurs interdit d’acheter un BRS si on est propriétaire d’un autre logement répondant à ses besoins (voir question « Faut-il être primo-accédant pour acquérir un logement BRS »).
Non. Le modèle du BRS repose sur un démembrement de propriété. Vous détenez déjà les droits réels sur votre logement et sur le terrain mais il n’est pas prévu que l’OFS vous cède un jour la pleine propriété de votre bien.
Ce que nous appelons « frais de notaire » recouvrent à la fois une rémunération perçue par le notaire mais également des taxes qu’il collecte pour l’Etat. Ces taxes sont réduites pour les logements neufs.
Les frais de notaire en BRS sont équivalents aux frais pour tout achat de logement.
Lorsque vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez d’un taux avantageux qui s’élève à 2 à 3% du prix d’acquisition.
En revanche, si vous achetez un logement ancien, les frais de notaires s’élèveront à 7 à 8% du prix d’acquisition.
Si le BRS permet de proposer des prix plus abordables, c’est grâce à l’intervention de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui finance l’acquisition du terrain sur un temps très long. La redevance permet de financer le portage financier du terrain mais aussi les frais liés à la sécurisation des acquéreurs et les frais de gestion de l’OFS.
Cette redevance est indexée pour garantir le bon financement du dispositif sur le long terme. Elle est due à partir du jour de votre entrée dans le logement et jusqu’à la cession à un autre ménage.
En savoir plus sur notre page dédiée à la redevance foncière dans le cadre du BRS.
La redevance est indexée sur l’indice des loyers (IRL), qui est un indicateur annuel reflétant l’évolution de l’inflation.
Ainsi, à partir de votre entrée dans le logement, la redevance sera mise à jour chaque année en tenant compte de cette indexation.
En savoir plus sur notre page dédiée à la redevance foncière dans le cadre du BRS.
Le logement doit être occupé par le propriétaire et sa famille à titre de résidence principale, conformément à la loi.
Pour répondre à cette obligation, La Coop Foncière ne permet pas la mise en location de tout ou partie du bien.
Si le résident ne peut plus occuper le logement à titre personnel, il doit le revendre dans les conditions fixées par le BRS.
Non. Toute location saisonnière est strictement interdite dans le cadre du BRS avec La Coop Foncière.
Non, les Droits Réels sur vos différents biens (logement, cave, garage) ne peuvent pas être dissociés, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les vendre séparément.
De plus, la mise en location de la place de stationnement, de la cave ou de toute autre partie du logement n’est pas autorisée dans le cadre du BRS.
Le BRS confère à son détenteur tous les droits du propriétaire. Ainsi, les travaux d’aménagement sont possibles dans la limite des règles fixées par le règlement de chaque copropriété, tant qu’ils ne détériorent pas l’état du logement.
Les travaux valorisables à la revente doivent être justifiés par des factures.
Oui. En tant que détenteur des droits de propriété sur le bien, vous participez aux assemblées générales et prenez part aux décisions concernant la copropriété. L’OFS est également convoqué aux assemblées générales mais il n’a pas de droit de vote sur l’essentiel des décisions et ne participe pas au financement des charges de copropriété. Son droit de vote est limité aux décisions qui impactent sa propriété (vote de servitudes…) ou le périmètre des droits réels (acquisition de bien, démolition partielle ou construction complémentaire..)
Oui. Comme tout propriétaire, vous devez payer les charges de copropriété pour l’entretien des parties communes.
Contrairement à une idée reçue, vous n’êtes pas simplement propriétaire du bâti et locataire du terrain. Cette simplification du BRS peut laisser penser que vous n’avez pas à payer de taxe foncière.
En réalité, en BRS, vous détenez des droits réels à la fois sur le bâti et le terrain. En tant que propriétaire en BRS, vous êtes donc tenu de payer de la taxe foncière, comme tout autre propriétaire.
Toutefois, en raison de la dimension sociale du dispositif, certaines communes peuvent choisir d’appliquer un abattement sur la taxe foncière (allant de 30% à 100%).
En savoir plus sur notre page dédiée à la Taxe Foncière appliquée au BRS.
Oui. Vous pouvez hypothéquer votre logement pour garantir un emprunt.
Il n’y a pas de délai minimum requis d’acquisition de votre logement neuf en BRS, vous êtes libre de mettre en vente votre bien immobilier quelle que soit la raison, et même si vous avez un crédit en cours ou non.
Néanmoins, la vente est régie par la loi et par l’OFS, qui encadrent le prix du logement ainsi que le profil de l’acquéreur. Ce dernier doit respecter les conditions de ressources et faire du logement sa résidence principale.
Dans le cadre du BRS, la revente du bien est strictement encadrée. Le propriétaire doit obligatoirement contacter la Coop Foncière pour déterminer la valeur maximale de revente autorisée.
Notez que cette valeur maximale peut ne pas correspondre au prix réel de revente.
Une fois cette valeur établie, vous pouvez faire appel à une agence ou publier une annonce en ligne. L’acquéreur devra cependant répondre aux critères d’éligibilité du BRS, c’est à dire respecter les plafonds de ressources et faire du logement sa résidence principale.
Dans un contexte où l’accès au logement devient de plus en plus difficile, l’un des principaux objectifs du BRS est de garantir des logements abordables sur plusieurs générations. Ce dispositif se veut anti-spéculatif, c’est pourquoi le prix de revente est encadré.
Il s’agit de fixer le prix maximum auquel vous pourrez revendre votre bien. Ce prix est calculé selon une formule prévue dans les clauses de votre BRS (à retrouver dans votre contrat de cession) et il ne pourra pas dépasser le prix plafond du PSLA en vigueur au moment de votre vente. Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre OFS pour faire le calcul et éviter toute erreur.
La Coop Foncière détermine cette valeur en tenant compte de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) entre la date de la signature de l’acquisition et la date de la cession. Nous pourrons prendre en compte également le montant des éventuels travaux d’amélioration, à condition qu’ils soient justifiés par des factures. Le coût de ces travaux sera décoté de 10% par année pour tenir compte de l’usure.
Le prix ainsi établi correspond au plafond à ne pas dépasser, il conviendra de fixer un prix de vente cohérent avec la valeur de votre logement sur le marché immobilier.
En cas de décès du propriétaire, ses ayants droits peuvent hériter du logement.
Si l’ayant droit répond aux critères d’éligibilité (plafond de ressources), il pourra occuper le logement dans les conditions fixées par le BRS. Il bénéficiera alors du rechargement du BRS à sa durée initiale.
Dans le cas contraire, il dispose d’un an pour revendre le bien à un ménage éligible qui sera lui même agréé par La Coop Foncière. Si l’héritier rencontre difficultés à revendre le bien, il pourra se rapprocher de La Coop Foncière pour être accompagné dans ses démarches.
En cas de décès de l’un des conjoints (mariage ou PACS), aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, qui continue à occuper le logement à titre de résidence principale.
Le dépassement des plafonds de ressources n’entraîne pas de résiliation du BRS, mais vous devrez toujours respecter les autres conditions du contrat.
Ce que nous appelons communément « garantie de rachat » est en réalité une obligation d’indemnisation prévue par la Loi et qui oblige l’OFS à indemniser le propriétaire s’il rencontre des difficultés pour trouver un acquéreur. Chaque OFS détermine librement les modalités de cette indemnisation.
Le montant de l’indemnisation est prévue dans le BRS, les clauses sont reprises dans votre contrat de cession. La Coop Foncière se réserve le droit d’appliquer une décote forfaitaire de 40% par rapport au prix du logement réévalué (voir « Pourrais-je faire une plus-value lors de la revente du mon BRS? »). Elle tient également compte de l’état du logement et des travaux éventuellement nécessaires à sa remise sur le marché.
Le dispositif incite donc les acquéreurs à revendre leur logement directement à un autre ménage. La Coop Foncière accompagne les vendeurs dans leur démarche pour s’assurer que tout se passe au mieux. A noter que le BRS prévoit que le ménage est systématiquement indemnisé en cas de difficultés, c’est le seul dispositif d’accession à offrir ce type de sécurité sans limitation de durée.
Oui mais uniquement en cas de non-respect des obligations contractuelles auxquelles vous êtes engagés. L’OFS peut alors engager une procédure en résiliation du BRS et vous serez alors indemnisé par l’OFS (voir qu’est-ce que la « garantie de rachat » et comment fonctionne-t-elle ? »).
Oui, le BRS est un dispositif finançable par la banque de votre choix.
Toutes les banques ne sont cependant pas encore en mesure de proposer des financements pour des logements en BRS.
Oui, vous pouvez bénéficier à la fois du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du Prêt Action Logement, sous certaines conditions.
Le Prêt Action Logement peut financer l’acquisition en BRS. Pour en bénéficier, vous devez être salarié d’une entreprise du secteur privé (de 10 salariés ou plus), respecter les plafonds de ressources, et acheter votre résidence principale. Toutes les conditions du Prêt accession Action Logement ici.
Quant aux primo-accédants, ils peuvent bénéficier, en fonction de leurs ressources, d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt sans intérêt, destiné à financer l’acquisition d’un logement neuf, bâtiment de moins de 5 ans. Toutes les informations sur le PTZ et le BRS sont disponibles ici.
Vous pouvez retrouver votre RFR N-2 sur l’avis d’imposition reçu l’année précédente. Par exemple en 2022, vous trouverez votre RFR N-2 sur l’avis d’imposition 2021
