au BRS
avec la coop foncière
Le BRS est un dispositif innovant d’accession à la propriété qui permet à des ménages aux revenus modérés d’acheter leur logement en faisant l’économie du terrain.
Le BRS (Bail Réel Solidaire) est une solution innovante d’accession à la propriété, portée par des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), comme La Coop Foncière. Ces structures à but non lucratif, agréées par l’État, acquièrent des terrains pour y produire des logements accessibles à des ménages sous plafond de ressources.
Le modèle du BRS repose sur la prise en charge économique du foncier par l’OFS sur une très longue durée. Le ménage peut ainsi acheter sa résidence principale à un prix réduit, de 25 à 40 % moins chers que sur le marché classique, car il n’a pas à supporter le coût du terrain et bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %.
En échange, il verse une redevance modérée permettant à l’OFS de supporter le coût du foncier sur le long terme. Dans le cadre du BRS, le ménage acquéreur s’engage également à occuper le logement au titre de sa résidence principale et, lors de la revente, à le céder à un ménage respectant les mêmes critères de ressources, à un prix encadré, incluant une plus-value limitée.
Le BRS est ainsi conçu pour rendre l’accession à la propriété solidaire, sécurisée, et pérenne, en préservant l’accessibilité du logement pour les générations futures.
Avec le BRS, vous êtes détenteurs de Droits Réels Immobiliers sur le logement, incluant la construction ET le terrain.
Ces droits vous confèrent quasiment les mêmes prérogatives qu’un propriétaire classique à l’exception de certaines conditions comme l’obligation de résidence principale ou les contraintes lors de la cession.
Vous pouvez habiter le logement, le transmettre, ou le revendre dans le cadre anti-spéculatif défini par La Coop.
En s’inscrivant dans ce dispositif de propriété non spéculative, les ménages tirent plus de valeur à l’usage immédiat du logement qu’à sa future revente.
Ils participent également à la dynamique de solidarité en s’engageant à faire bénéficier les futurs acquéreurs des avantages dont ils ont bénéficié.
Le BRS ne repose pas sur une séparation stricte du foncier et du bâti, mais sur une dissociation économique via le démembrement de la propriété.
Cette nouvelle forme de propriété permet de rendre le logement plus abordable en réduisant les coûts d’acquisition. De plus, les logements en BRS bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, ce qui permet de proposer des biens environ 25 à 40 % en dessous des prix du marché.
De son côté, La Coop Foncière n’a plus de droit sur le foncier ni sur le bâti mais grâce au BRS, elle exerce un contrôle sur l’occupation et les prix de vente des logements et apporte une sécurisation aux ménages.
Le BRS est conclu pour une durée de 80 ans, selon le choix de notre OFS. Ce bail est rechargeable : à chaque transmission ou revente, il revient à sa durée initiale, assurant ainsi la pérennité de la vocation sociale du dispositif pour les générations futures.
Pour garantir l’accessibilité sociale du logement, la revente est encadrée :
Les conditions d’accès sont prévues par la loi : Article L255-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et Décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017 relatif au bail réel solidaire.
Vous souhaitez en savoir plus sur la genèse du BRS et pourquoi ce dispositif est important pour la région francilienne ?
Grace au BRS, vous pouvez économiser entre 15 % et 40 % du prix de votre bien par rapport à un achat classique.
Cette réduction permet aux ménages de devenir propriétaires à un coût nettement plus abordable, notamment en zones tendues où les prix de l’immobilier sont habituellement élevés.
Le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro, une aide précieuse accordée aux primo-accédants pour l’achat d’un logement neuf.
Cela signifie que vous pouvez financer une partie de votre projet sans payer d’intérêt, réduisant ainsi la pression financière sur votre budget mensuel.
L’achat d’un logement en BRS bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %, au lieu des 20 % habituels.
Cette réduction est un avantage financier significatif, particulièrement pour les ménages souhaitant accéder à la propriété pour la première fois.
En contrepartie de la prise en charge du foncier par La Coop Foncière, vous lui versez une redevance mensuelle.
Cette redevance, indexée sur l’indice de référence des loyers, reste contenue et permet de maintenir des mensualités plus faibles que pour une acquisition classique.
Si besoin, La Coop Foncière pourra vous accompagner dans la revente de votre logement.
Cet accompagnement peut aller jusqu’à une indemnisation en cas d’échec de la revente. C’est ce qu’on appelle couramment la « garantie de rachat ».
Cette indemnisation vous permet de mieux faire face aux difficultés que vous pourriez rencontrer.
Certaines collectivités décident d’appliquer un abattement de la taxe foncière d’au moins 30% pour le BRS, ce qui réduit encore le coût de l’accession à la propriété et favorise la stabilité financière des ménages.
Ces contreparties ont pour objectif de garantir la vocation des logements en BRS et de favoriser l’accès à la propriété du plus grand nombre.
c'est pour moi ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif innovant qui permet de vendre des logements à des prix très inférieurs aux prix du marché. Les logements sont réservés à des ménages sous plafonds de ressources.
Pour savoir si vous êtes éligible au BRS, il faut tenir compte de la composition de votre ménage et de la localisation du logement que vous envisagez d’acquérir.
Catégorie du ménage | Zones A & Abis | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|
1 : Une personne seule | 38 509 € | 38 509 € | 33 479 € |
2 : Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages Une personne seule en situation de handicap | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
3 : Trois personnes | Une personne seule avec une personne à charge Un jeune ménages (deux personnes dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans) Deux personnes dont au moins une est en situation de handicap | 75 446 € | 69 183 € | 53 765 € |
4 : Quatre personnes | Une personne seule avec deux personnes à charge Trois personnes dont au moins une est en situation de handicap | 90 078 € | 82 870 € | 64 909 € |
5 : Cinq personnes | Une personne seule avec trois personnes à charge Quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
6 : Six personnes | Une personne seule avec quatre personnes à charge Cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap | 120 599 € | 110 395 € | 86 055 € |
Ajout pour toute personne supplémentaire dans le foyer | 13 439 € | 12 300 € | 9 599 € |
Pour connaître la zone dans laquelle se trouvent la ou les communes qui vous intéressent, vous pouvez utiliser ce simulateur mis en place par le Service Public.
BeSoin d'Aide ?
En quelques questions, La Coop Foncière peut vous indiquer si vous êtes éligible au BRS et sur quelles communes d’île-de-France !
qui répondent à vos besoins
La Coop Foncière développe une offre de logement de qualité, essentiellement en cœur d’agglomération avec des opérateurs spécialistes de l’accession à la propriété.
Après avoir vérifié votre éligibilité au dispositif, le commercialisateur de l’opération BRS qui vous intéresse devient votre interlocuteur principal.
C’est lui qui vous accompagnera dans l’ensemble des démarches de réservation du logement, tandis que La Coop validera votre agrément une fois votre dossier complet.
Après votre installation, vous commencerez à verser une redevance mensuelle à La Coop Foncière. Chaque année nous vérifierons également que le logement constitue bien votre résidence principale.
Enfin, avec la signature de votre BRS, vous devenez sociétaires de La Coop et pouvez ainsi participer à la vie des instances démocratiques de notre coopérative.
Prenons l’exemple d’un logement d’une surface de Xm² situé en zone X avec un prêt principal à X% sur X ans
Type d’accession à la propriété | Prix d’achat | Mensualités | Redevance | Coût Mensuel |
|---|---|---|---|---|
BRS | € | € | € | € |
Accession Libre | € | € | € | € |
Location | € | € | € | € |
La revente d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) est soumise à un encadrement strict pour garantir que le dispositif reste accessible aux ménages modestes.
Voici ce qu’il faut savoir avant d’envisager la revente de votre bien.
Le prix de revente de votre logement est fixé par notre Organisme de Foncier Solidaire, selon des conditions spécifiques au BRS. Ce prix est déterminé en prenant en compte :
Ce cadre est conçu pour éviter la spéculation tout en vous assurant de récupérer votre investissement initial, avec une éventuelle plus-value contrôlée.
Pour garantir la vocation sociale du BRS, toute revente est soumise à certaines conditions :
La Coop FOncière vous accompagne tout au long de la revente, de l’évaluation du prix à la validation du nouveau propriétaire.
Les résidences en BRS sont référencées sur la page “nos opérations”.
Vous pouvez également consulter les différents promoteurs et opérateurs de La Coop Foncière en fonction de leur implantation et de la commune ou du secteur ou vous cherchez un logement en BRS.
Vous pouvez également contacter les mairies des communes que vous ciblez pour être informés des orientations de la commune en matière d’accession à la propriété en BRS.
La Coop Foncière ne permet pas la mise en location du bien. Le logement en Bail Réel Solidaire doit être occupé par son propriétaire à titre de résidence principale.
Si le résident ne peut plus occuper le logement il se doit de le revendre dans les conditions fixées par le BRS.
Contrairement à une idée reçue, vous n’êtes pas simplement propriétaire du bâti et locataire du terrain. Cette simplification du BRS peut laisser penser que vous n’avez pas à payer de taxe foncière.
En réalité, en BRS, vous détenez des droits réels à la fois sur le bâti et le terrain. En tant que propriétaire en BRS, vous êtes donc tenu de payer de la taxe foncière, comme tout autre propriétaire.
Toutefois, en raison de la dimension sociale du dispositif, certaines communes peuvent choisir d’appliquer un abattement sur la taxe foncière (allant de 30% à 100%).
En savoir plus sur notre page dédiée à la Taxe Foncière appliquée au BRS
Le Bail Réel Solidaire confère à son détenteur tous les droits du propriétaire. Ainsi, les travaux d’aménagement sont possibles dans la limite des règles fixées par le règlement de chaque copropriété, tant qu’ils ne détériorent pas l’état du logement.
Il est tout à fait possible de vendre son logement acquis en BRS.
Les conditions de revente sont fixées dans le bail, elles correspondent au prix d’achat du logement initial, indexé sur le coût de la construction et majoré des éventuels travaux d’amélioration du bien.
En cas de décès du propriétaire occupant, ses enfants peuvent hériter du logement.
Si l’héritier répond aux critères d’éligibilité (plafond de ressources), il sera en mesure d’occuper le logement dans les conditions fixées par le BRS.
Dans le cas contraire, il dispose d’un an pour revendre le bien à un ménage éligible qui sera lui même agréé par La Coop Foncière. Si l’héritier rencontre difficultés à revendre le bien, il pourra se rapprocher de La Coop Foncière pour être accompagné dans ses démarches.
En cas de décès de l’un des conjoints (mariage ou PACS), aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, qui continue à occuper le logement à titre de résidence principale.
Oui, le BRS est un dispositif finançable par la banque de votre choix.
Le dispositif étant encore à ce jour innovant, toutes les banques ne sont pas en mesure de proposer des financements pour des logements en BRS.
Mme Bernard a été l’une des premières signataires d’un Bail Réel Solidaire (BRS), et la première à le céder. Ancienne ingénieure à la retraite, elle garde de son premier métier la curiosité et le besoin de décrypter les systèmes complexes pour bien les comprendre. Elle partage son retour d’expérience avisé sur la revente de son bien.
Trois questions à Romain Marchand, 1er adjoint au maire de Ivry-sur-Seine en charge de l’urbanisme, autour du BRS et l’accession aidée.
Vous pouvez retrouver votre RFR N-2 sur l’avis d’imposition reçu l’année précédente. Par exemple en 2022, vous trouverez votre RFR N-2 sur l’avis d’imposition 2021
