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[GUIDE BRS]
Tout comprendre

aux Organismes de Foncier Solidaire

Découvrez le rôle des Organismes de Foncier Solidaire (OFS), leurs spécificités, et comment La Coop Foncière se distingue en tant qu'OFS coopératif visant à rendre le logement abordable en Île-de-France.

Qu’est-ce qu’un
Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ?

Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), comme La Coop Foncière, sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État, qui ont pour mission de rendre le logement abordable aux ménages à revenus modestes, en particulier dans les zones où le foncier est cher.

Leur création a été rendue possible par la loi ALUR en 2014, permettant aux OFS de devenir des acteurs incontournables de l’accession sociale à la propriété.

Les OFS ont pour vocation d’acquérir des terrains et de mettre en place des Baux Réels Solidaires (BRS), un dispositif juridique innovant entré en vigueur en 2017, en application de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

Le BRS (Bail Réel Solidaire) : Un outil au service des OFS pour des logements abordables

Le BRS est le dispositif juridique principal utilisé par les OFS pour réaliser leur mission. Le BRS permet de démembrer la propriété du logement et de dissocier ainsi économiquement le foncier du bâti.

Ce dispositif garantit une réduction du prix d’acquisition des logements de 25 à 40 % par rapport au marché libre, en retirant le coût du foncier de la transaction finale.

Les ménages qui deviennent propriétaires grâce au BRS détiennent des droits réels immobiliers sur leur logement, très proches de la pleine propriété, pour une durée d’au moins 18 ans, mais le plus souvent entre 80 et 99 ans, comme avec La Coop Foncière. Ils doivent s’acquitter d’une redevance mensuelle versée à l’OFS, représentant la contrepartie de la prise en charge du coût du terrain et de la sécurisation.

Un mécanisme anti-spéculatif encadre également les conditions de revente du bien, plafonnant le prix de vente et permettant ainsi de garantir sur le très long terme l’accessibilité économique et sociale des logements produits via ce dispositif.

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Les différents types d'Organismes de Foncier Solidaire

Il existe plusieurs types d’OFS, qui se distinguent principalement par leur gouvernance, leur relation avec les collectivités locales, et leur origine :

  • Les OFS de collectivités territoriales : Ces OFS sont souvent créés et gouvernés par des collectivités locales (communes, métropoles, département). Ils bénéficient d’une forte implication publique, ce qui permet généralement de réduire la redevance grâce à des subventions ou à des apports de foncier gratuit.

  • Les OFS d’Opérateurs HLM : Ces OFS se divisent en deux sous-catégories :

    • Les OFS créés à l’initiative des opérateurs HLM : Ces OFS ont été spécifiquement créés pour répondre aux défis de l’accession sociale à la propriété. Ces structures sont souvent nées de partenariats entre opérateurs du logement social et collectivités locales, et mettent en avant une gouvernance partagée impliquant des acteurs HLM, des usagers, et parfois des partenaires privés. Ils se caractérisent par une indépendance accrue et un modèle construit autour de l’autofinancement. Ils peuvent opérer sur un large territoire, comme c’est le cas avec La Coop Foncière.

    • Les Organismes de Logement Social qui ont obtenu l’agrément OFS : Certains opérateurs de logement social, déjà actifs avant la création des OFS, ont demandé l’agrément OFS pour élargir leur mission. Cela leur permet de proposer des logements en accession sociale à la propriété en plus de leur mission traditionnelle de gestion locative sociale. Ces organismes bénéficient de leur expérience et de leur expertise dans le domaine du logement social pour gérer efficacement des opérations BRS dans leur territoire d’action initial.

Carte des OFS français

La Coop foncière Organisme de Foncier Solidaire coopératif

La Coop Foncière, créée en 2017 par un collectif de 12 opérateurs HLM et SEM d’Île-de-France, incarne une approche coopérative du modèle d’OFS. Sa mission est de produire des logements abordables, en ciblant les zones tendues de la région francilienne.

Contrairement aux OFS pilotés par des collectivités locales, La Coop Foncière est une coopérative indépendante. Cela lui permet de déployer une gouvernance souple et participative, où les acteurs du logement social travaillent main dans la main avec les futurs propriétaires et les collectivités.

Un modèle de gouvernance partagée

La Coop Foncière est organisée autour de cinq collèges :

  • Garants du projet coopératif : ce collège réunit les membres fondateurs de La Coop Foncière, ils doivent veiller au respect de l’esprit initial qui a présidé à notre création. 
  • Opérateurs HLM et SEM : Ces acteurs assurent la prospection foncière, la maîtrise d’ouvrage, et la commercialisation des logements. Leur expertise est centrale pour garantir la viabilité des projets, tout en conservant une approche orientée vers le logement social.
  • Collectivités Territoriales : Même si La Coop est autonome vis-à-vis des subventions publiques, les collectivités jouent un rôle consultatif important. Elles participent à la définition des besoins locaux et à l’orientation des projets.
  • Les Partenaires : toute personne physique ou morale souhaitant apporter son expertise au service du développement de La Coop Foncière.
  • Ménages Bénéficiaires : Les acquéreurs de logements en BRS sont représentés au sein de la coopérative, garantissant une gestion transparente et centrée sur les usagers.

Un Modèle économique stable et durable

Le financement de La Coop repose sur le prêt GAIA de la Caisse des Dépôts, couplé à un apport en fonds propres allant de 5 % à 20 % selon le projet. Cette approche, basée sur l’autofinancement partiel, permet de limiter la dépendance aux subventions publiques et de garantir un modèle viable à long terme.

Contrairement aux modèles de collectivités territoriales, où la redevance peut être très faible mais dépend des politiques publiques locales, La Coop Foncière applique une redevance au prix coûtant, qui inclut le remboursement des emprunts, la sécurisation et les frais de gestion.

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