Elle a fait partie de nos premiers sociétaires. Nous sommes fin 2019 lorsque Mme Bernard, alors impliquée dans un projet d’habitat participatif, prend connaissance de l’existence d’un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété, le Bail Réel Solidaire.
“Politiquement je trouvais cela vraiment bien de favoriser l’accession à la propriété dans des zones tendues. Je suis quelqu’un d’assez militant, avec un grand besoin de cohérence, j’ai vraiment trouvé le dispositif intéressant.”
Elle décide alors de se porter acquéreur d’un logement en BRS, et s’intéresse à l’opération Confidence, menée par Coopimmo à Romainville en 2020-2022.
La cession des droits est actée fin 2021, pour une livraison en fin d’année 2022. Entre-temps, Mme Bernard, qui avait déjà vendu sa maison de Fontenay-sous-bois, part en Bretagne où elle avait quelques attaches familiales. Tombée sous le charme de la région, elle décide de changer son projet de vie pour s’y installer définitivement. Pour cela, elle doit d’abord réussir à céder son logement à Romainville, en trouvant un nouvel acquéreur en Bail Réel Solidaire. Le bien doit en effet constituer la résidence principale de son propriétaire.
Trouver un acquéreur, en adéquation avec les spécificités du Bail Réel Solidaire
Une revente en BRS, ce n’est finalement pas si différent d’une revente en pleine propriété. Il y a néanmoins quelques étapes à respecter.
D’abord et c’est une première particularité, il vaut mieux solliciter notre OFS pour déterminer le prix de cession maximum des droits réels. En effet, ce prix doit répondre à des modalités de calculs prévues dans le BRS.
Une fois le prix déterminé, il convient de rechercher des futurs acquéreurs, dont les ressources correspondent aux plafonds fixés annuellement par l’État.
Pour cela, Madame Bernard publie une annonce sur un site généraliste, en y présentant toutes les spécificités du Bail Réel Solidaire. Elle sélectionne ainsi quatre personnes, sur le critère de compréhension du BRS, après un travail de pédagogie préalable.
“Quand un sujet n’est pas encore démocratisé, faire de la pédagogie c’est complexe. Le critère d’entrée est déterminant ; moi j’avais une démarche, mais là c’était du grand public à qui il fallait exposer les principes du BRS.”
La première personne se désiste ainsi car elle ne veut pas s’engager à occuper son logement à titre de résidence principale sur le long terme. La seconde ne donne pas suite car, déjà propriétaire, elle ne pouvait prétendre au prêt à taux zéro et n’avait pas l’apport suffisant pour reprendre le logement.
Les deux autres engagent des démarches, par notre intermédiaire, avec Action Logement et notre partenaire bancaire conventionné, la Caisse d’Épargne IDF, mais Mme Bernard leur préfère une connaissance récemment divorcée, qui recherche un logement à très courte échéance.
Ne pouvant être ni locataire, ni acheter dans le privé à cause de ses faibles revenus et ressources, elle est ravie de pouvoir bénéficier du Bail Réel Solidaire et se porte ainsi acquéreur des droits sur le logement de Romainville, en achat comptant.
Le montage du dossier de cession de Bail Réel Solidaire, en lien avec La Coop Foncière
Une fois l’acquéreur identifié, le vendeur doit lui transmettre une offre préalable de cession, comme prévu par la loi, c’est une deuxième particularité.
Cette offre permet de s’assurer que l’acquéreur a bien connaissance des particularités du BRS et qu’il les accepte. Comme avec Mme Bernard, notre équipe vous proposera un modèle facilement utilisable pour vous aider dans cette étape. L’offre est valable pendant 30 jours et l’acquéreur doit respecter un délai de réflexion minimal de 10 jours avant de la contresigner.
Une fois l’offre acceptée par l’acquéreur, le vendeur doit solliciter à nouveau La Coop Foncière pour donner un agrément au nouvel acquéreur. Cet agrément permet de valider que le prix de cession convenu et que les ressources de l’acquéreur répondent bien aux critères du BRS. C’est une pièce nécessaire à l’analyse des demandes de prêt par les banques.
C’est la dernière particularité du processus, ensuite il suit un cours habituel avec signature d’une promesse de cession de droits réels, puis un acte authentique de cession des droits réels, devant notaire.
Après quelques semaines de patience, Mme Bernard a ainsi pu céder son logement et son Bail Réel Solidaire à une nouvelle bénéficiaire, et salue l’engagement des équipes de La Coop :
“Si j’avais été en incapacité de faire la vente, j’aurais pu laisser La Coop Foncière finaliser presque toutes les parties de la vente, je me sentais totalement sécurisée par les équipes de l’OFS.
Des leçon à tirer pour faciliter et fluidifier les futures cessions en BRS
De cette première expérience avec Mme Bernard, nous avons également tiré quelques conclusions, dont les principales sont ainsi :
- La nécessité de rédiger des documents de communication, aussi bien que des notices juridiques, en employant un langage clair, afin de faciliter la compréhension de toutes les parties.
- La volonté de renforcer notre offre d’accompagnement à la revente, afin de faciliter le travail de lien entre les différents intervenants, et de dispenser les informations nécessaires auprès du grand public, lequel n’est pas encore totalement familier avec le dispositif du BRS.
Nous remercions ainsi la bienveillance et l’œil attentif de Mme Bernard sur ces points saillants, qui nous permettront sans aucun doute d’améliorer l’expérience des prochains vendeurs !